407、接盘
很多人开始调查饭团，想弄清楚是谁在背后包养这个小姑娘。 他们不相信真的只靠一个房地产干爹，就能养活这个花钱如流水的名媛。 然而调查的结果让他们大吃一斤。 这小姑娘除了找干爹（岳父）要钱，还玩起了裸贷，简直不要脸到了极致。 现在饭团最耗钱的是全国铺设的仓储建设和同城配送网点。 而且跟其他互联网公司的轻资产模式不一样的是，饭团一直重资产在城市边沿持有大量用地。 别人是租仓库，他是直接买地皮。 这让饭团更加花钱如流水。 显然饭团的资金链无法让他持有那么多土地，这又要从房企空手套白狼的玩法说起。 港城李家把这一套玩得最熟了。 04年和记黄埔在川城以21亿拍下大量土地，之后16年过去，翻了20倍。 他这一套方法很快被其他房地产商学去，先去银行贷款拿地，再把地拿去抵押换贷款，然后再去下一个地方拿地…… 以此循环下去，身上背的贷款越来越多，手中的地也越来越多。 实际上房地产商的操作还会更复杂一些，继续在各个环节加杠杆，例如把楼盘建设外包给各大建筑商，并延后结款，楼还没有建好便提前预售出去，提前收回资金…… 阿基米德说过：给我一个支点，我就能撬起整个地球。 而鲁迅没说过：给李家一个支点，他能撬起整个楼市。 很多人看到恒太负债2万亿，都想不明白房价那么贵，房地产那么赚钱，他为什么还会欠那么多钱？这些钱用在了什么地方？ 实际上房地产利润并不高。 假设：你有10亿本金，用五年时间开发一个楼盘，五年后把房全部卖出去，获得15亿。五年时间只赚了5亿。 如果你用这10亿本金，通过5倍杠杆搞来50个亿，同时开发五个楼盘，五年后赚25亿，再还掉银行10亿的利息，还赚15亿。 如果杠杆继续扩大，欠500个亿，那就能赚150亿。 欠5000亿，那就赚1500亿。 欠20000亿，那就赚6000亿。 以上只是简单的假设，还有各种税收之类的成本没有计算，但也说明了一件事，房地产想要赚更多钱，就要撬动更多资金，扩大自身的规模。 这也是为什么恒太会欠下2万亿的巨额债务。 那么问题又来了，既然欠债越多，赚钱越多，为什么不继续欠更多钱呢？为什么恒太会突然爆雷呢？ 因为欠钱越多，杠杆越高，风险越大。 在拿地、建楼、售卖……整个链条里面，如同在刀尖上跳舞，必须保证每个环节都不会出问题。 需要不断将卖房的钱用于偿还到期的利息，才能不断把钱借出来还回去。 恒太的爆雷在于，房子突然没那么好卖了，房价的增长开始放缓了，于是到期的借款一时间没有现金可以还回去。 银行看你信用恶化，不愿意继续借钱给你。 你手上还有大量没有建完的房，你这些房子如果按期交楼，还是可以有钱还给银行。 但你已经没有钱把楼建完，就成了烂尾楼。 除非有人帮他接盘，可这2万亿，谁接得起啊？ …… 洛修现在正是借用未来岳父的关系，大量拿地，然后再把地抵押出去再拿地。 他这么做面临的风险比房地产更大。 想要泡沫不破碎，想要能够循环下去，唯一的依靠是地价不断增长，而且增长速度要超过利息的增长。 资本们刚刚发现饭团背着很多贷款的时候，内心是喜悦的。 就如同一个身上背着裸贷的女大学生，一定是为了钱什么都能干出来的不良少女。 这个时候资本就像有钱人的少爷，手上挥舞着大把的金钱，这种不良少女必然立即跪舔，翘起屁股说：爷，请轻一点。 然而随着调查越来越深入，资本们发现这个不良少女借的钱超出了他们的想象。 多到了很多资本都不能承受的范围。 本来他们想着，我手上摇着几个亿，你总得要乖乖跪舔，现在发现这几个亿还不够还人家的利息，马上把他们给吓坏了。 一些小资本骂骂咧咧地说：“本来以为她只是个爱慕虚荣的不良少女，没想到她肚子里怀了个吞金兽，你们谁爱接盘就接去吧，我反正是不要了。” “老实人也不能接这个盘啊！” “长得确实是标志水灵，谁能想到背后烂成这样呢？” “敢借那么多钱，真的是不知天高地厚！” “这年轻人真的是对数字没有一点概念吗？” 很快又有人想到了背后一层，说：“会不会是关文彦借他的手，以互联网企业的名义拿地？” “这很有可能，关文彦这老狐狸一向狡猾，而现在房企拿地也越来越难了，借女婿的手搞地也不是不可能。” “如果一切都是那只老狐狸的布局，我们也参与不进去了。” …… 也有一些真正的大资本不甘心放弃这颗水灵灵的小白菜，联系上了洛修。 “洛总，我很看好你们饭团的模式，但你们没必须持有那么多的土地吧？” 洛修帮他倒了一杯茶，慢悠修地说：“没办法，我们把仓储及配送的成本降到最低，就必须买那么多地，而且这些地还不能离城中心太远。” “但是你能保证地价一直上涨吗？只要有一点波动你就完蛋了。”对方很认真地说：“你没必要赚那么高风险的钱，可以稳一点。” “未来会发生什么，谁都不知道，赌一把而已，这不挺好玩的吗？” 洛修依旧一副云淡风轻的样子。 他也只能这么说了，总不能说自己拥有预知未来的能力。 “曰本的房地产泡沫破碎的时候，无数的亿万富翁一夜破产，你就不担心我们房地产的泡沫也会被刺破吗？到时候就连关文彦也自顾不暇，更别说拉你一把了。” 资本代表人苦口婆心的劝说，并没能打动他。 于是业界很多人把他称之为互联网最大的赌徒、疯子洛修。